|
Gayrimenkulde "mortgage" dönemi
Türkiye, gayrimenkul piyasasının bu derece canlı olduğu ender ülkelerden biri.
Gayrimenkul farklı kesimler açısından bu derece cazip olmasına rağmen, yatırımcı
sayısı yeterince gelişemiyor. Bunda, Türkiye'de tasarruf ve sermaye birikiminin
yetersizliği en büyük faktör olarak nitelendirilebilir. Bu nedenle, 21. yüzyılda
Türk insanının yaşam standartlarının yükselmesi ve gayrimenkule yönelik ihtiyaçlarının
giderilmesi, uzun vadeli finansman mekanizmalarının oluşturulmasına bağlı.
Bu tür bir uzun vadeli finansman modeli belirli nedenlere dayalı olarak Türkiye'de
hayata geçirilemedi. Yüksek enflasyon ve ekonomide uzayıp giden belirsizliklerin,
engelleyici temel etkenleri oluşturduğu söylenebilir. Artık Türk ekonomisi
bu tür olumsuzlukları geride bırakacak bir sürece giriyor. 57. Hükümet'in
Uluslararası Para Fonu IMF'in desteği ile uygulayacağı 3 yıllık istikrar programı
başarıya ulaşırsa, Türk ekonomisinde 10 yıldan uzun finansman modellerinin
oluşmasını sağlayacak bir ortam oluşmuş olacak. Bu olumlu beklentilere bağlı
olarak, Batılı ekonomilerde, özellikle Amerikan ekonomisinde uzunca bir süredir
uygulanmakta olan uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerine, Türk gayrimenkul
kuruluşlarının ilgisinde yoğun bir artış söz konusu.
Gayrimenkulde dayanıklılık dönemi...
Bu yoğun ilginin perde arkasında, sadece uzun vadeli gayrimenkul finansman
modellerini Türk ekonomisinde geçerli kılacak bir ortamın oluşum ihtimali
yer almıyor. Aynı zamanda, Türk insanının gayrimenkulde uluslararası standartlara
sahip, kaliteli konut ve ofislere olan ilgi yoğunlaşmasının etkisi de göz
ardı edilmemeli. Özellikle 17 Ağustos ve 12 Kasım depremlerinin ortaya çıkardığı
gerçekler, Türkiye gibi yüzde 80'i birinci derece deprem bölgesi içerisinde
yer alan bir ülkenin, depreme dayanıklı inşaatlardan başka bir çözümü olmadığını
da gösteriyor. Bu durumda, daha kaliteli ve dayanıklı gayrimenkul için daha
fazla kaynak gerekiyorsa, Türkiye mutlaka uzun vadeli gayrimenkul finansman
modellerini oluşturmak mecburiyetinde. Başkan Clinton'ın Türkiye ziyareti,
AGİT Zirvesi, ABD Yönetimi'nin Türkiye'nin 21. yüzyıldaki stratejik önemine
bağlı olarak dünya kamuoyuna ilettiği mesajlar, Türkiye'yi önümüzdeki 50 yılın
"merkez ülkesi" haline getiriyor. Dünyanın önde gelen kuruluşları açısından
Türkiye, Balkanlar-Kafkaslar-Ortadoğu üçgeninde merkez ofisin yer aldığı bir
konumda değerlendiriliyor. Bu nedenle, önümüzdeki dönemde ofis ve konut ihtiyacı
katlanarak artacak. Bu gerçeklerin ışığında, uluslararası gayrimenkul firmalarının
Türkiye'ye yönelik ilgilerinde de yoğunlaşma var.
Uzun vadeli finansman modeline ilgi artıyor
Bu yoğunlaşmanın bir uzantısı olarak ABD'li "mortgage" firmalarının ilgisinde
de artış olduğu gözleniyor. Bu kuruluşların ziyaretlerinin artması, uzun vadeli
gayrimenkul finansman modeline olan ilgiyi de artırdı. Colliers International
Türkiye Genel Müdürü ve Gayrimenkul Kalite Platformu Başkanı Saffet Çiçekdağ,
sektörün son zamanlarda ipoteğe dayalı gayrimenkul finansman modeli ile ilgili
gelişmelere "cennetten müjde gelmiş gibi" davrandığını vurgulayarak, ingilizce
"mortgage" olarak ifade edilen bu modeli daha iyi analiz edebilmek için yurtdışındaki
uygulama tekniklerini bilmenin kıyaslama açısından daha doğru olacağını vurguluyor.
Çiçekdağ yurtdışındaki ana teknikleri şöyle özetliyor: "ABD'de örneğin, finansmanı
ilk sağlayan kurum bu borcu üzerinde tutmaz ve ikinci pazarda satar. İkinci
pazardaki kurumlar, Federal National Mortgage Association (FNMA) ve Goverment
National Mortgage Association (GNMA) gibi kamu kuruluşları ile beraber bir
havuz oluştururlar ve yatırımcılara hisse satarlar. İkinci pazardaki kurumlar
genelde yalnızca birinci derece ipotek satın alırlar. Böylece, krediyi alan
kişi veya kuruluş ödeme zorluğu içerisine düşerse, kendilerine öncelik tanınır.
Genelde ipotek bankacılığı yapan kurum, ipoteği ikinci pazarda yılda 4 kez
satar." Saffet Çiçekdağ, mortgage uygulamasının Türkiye'de hayata geçirilebilmesi
için hayati önem taşıyan birkaç noktanın altını da çiziyor: " İpoteğe dayalı
finansman modellerinin pazarlanabilir bir uygulaması olabilmesi için, enflasyonun
yüzde 15'in altına çekilmesi gerekiyor. Çünkü, yabancı para üzerinden yapılacak
uygulamaların ancak kısıtlı bir kesime ulaşacağı bellidir. Ayrıca, ipoteğe
dayalı finansman modelleri vergi avantajı yaratmalı ve yatırım olarak teşvik
edilmelidir. Yani, bu tür bir finansman modelinin işlerlik kazanması için
Türkiye'nin son zamanlarda alışılagelmiş ortamından farklı bir ortam oluşturulmalıdır.
Herkesin vergisini ödediği, enflasyon nedeniyle parasının erimediği bir ekonomi
gereklidir. Görüşlerimin başında, ipoteğe dayalı finansman modeli konusunda
cennetten müjde gibi gelen bir konu olarak bahsetmemin nedeni bu temel gerçeklere
dayanmaktadır".
Mortgage GYO'lar kurulmalı
Saffet Çiçekdağ, Türkiye için en uygun modelin ne olacağı sorusuna cevap bulunacak
ise, Türkiye'deki Bankalar Kanunu ve uygulamasının mortgage konusunda gerçek
bir engel oluşturduğu gerçeğinin dikkate alınması gerektiğini vurguluyor.
Mortgage kredisi, bir banka kredisi olarak kabul edilirse, taksidini ödeme
güçlüğü çeken kişi veya kuruluşun bütün kredisinin, faiziyle birlikte geri
çağrılması kaçınılmaz. Saffet Çiçekdağ, ipoteğe dayalı finansman modelinde
bu tür kredi problemi yaşanmaması için, bir kredinin sigorta ettirilmesinin
ve reasüre edilmesinin yararlı sonuçlar sağlayacağını vurguluyor. Çiçekdağ,
henüz Türkiye'de "mortgage" bir devlet veya hükümet stratejisi olmadığı için,
yeterli kamu desteği olmadığını ve bu nedenle yukarıda ifade edilen sigorta
uygulamasının paralelinde, özel sektör GYO'larının teşvik edilmesi suretiyle
"mortgage GYO"larının kurulmasını sağlık veriyor. Böylece pazar tam olgunlaşmamış
olsa da, sigorta yöntemini kullanarak ve mortgage veren GYO'ları oluşturarak,
kısa dönemde pazarın canlandırılabileceğini vurgulayan Saffet Çiçekdağ, topluma
çağdaş konut edinme olanağı sağlayacak böyle bir sistemin yolunun açılacağını
da belirtiyor. İpoteğe dayalı gayrimenkul finansman modelinin önümüzdeki 2-3
yıllık dönem içerisinde Türkiye'de hayata geçirilebilmesi ihtimalini kuvvetli
gören uluslararası gayrimenkul danışmanlık firmalarından birisi olan Türel&Türel
Ltd. ?ti. son 6 ay içerisinde ABD'nin önde gelen mortgage uzmanlarının Türkiye'yi
ziyaret etmelerini ve bu uzmanların Türk pazarı ile ilgili araştırmalarda
bulunmalarını sağlamış durumda. Tevfik Türel bu önemli uzmanlardan birisi
olan Victor Politis'in Türk pazarı ve ipoteğe dayalı gayrimenkul finasman
modeli ile ilgili değerlendirmelerini Adres dergisi ile paylaştı.
Mortgage modelinin püf noktaları
Victor Politis'in "mortgage" ile ilgili belirlediği püf noktalarını birkaç
başlıkta toparlamak mümkün:
İpotek nedir ve neden henüz Türkiye'de uygulanamıyor?
Mesken ve mesken edinmenin elverişliliği ve karşılanabilirliği modern ve düzgün
işleyen bir ekonominin en önemli unsurlarındandır. Ve bir ülkenin sosyal refahı
için gereklidir. Türkiye'deki mesken durumu için bazı ciddi ihtiyaçlardan
bahsedilebilir ve uzun vadede çözümlere ihtiyaç vardır. Bu aşamada ipotek
sistemi, ev sahiplerinin uzun vadede finansman ihtiyacını karşılarken, aynı
zamanda da müteahhitlerin üzerindeki finansman yükünü alıyor. Finansal ortalama,
ekonomideki en üretken ve randımanlı sektörlerle tasarrufları karşılaştırma
işlemi, Türkiye'de çok düzgün çalışmıyor. Çok az ev ipotekle finanse ediliyor.
Bunun için üç ana sebep var. Birincisi; Hazine kağıtlarındaki faiz oranlarının
yüksek olması ve bütçe açığı yüzünden bankalar gayrimenkul alımı ya da yatırımı
yerine hükümete borç veriyor. İkincisi; Emlak Bankası gibi devlet bankaları,
hükümet politikasına göre para yardımı yapıyorlar. Ancak bu sistem ülkenin
yüksek nüfusu ve yoğun ev ihtiyaçları yüzünden iyi işlemiyor. Üçüncüsü; daha
büyük özel sektör bankaları, endüstriyel holdinglerin parçaları ve kendi gruplarının
diğer aktivitelerini finanse ettikleri için şu anda ipotek işine girmek için
çok hevesli değiller. Bu yüzden ev almak isteyenler genelde ön ödeme için
büyük nakitleri olanlar ya da farklı yollardan borç para bulanlardan oluşuyor.
Aslında Türkiye'de geleneksel konut edinme sistemlerinin bazı formları görülebilir:
Kredilendirme sistemi:
Ticari bankalar, mevduat bankaları ve bunun gibi kuruluşlar, gayrimenkul alıcılarına
borç veriyor.
Konut Bankacılığı sistemi:
Gayrimenkul almak isteyenler Emlak Bankası gibi hükümet destekli gayrimenkul
finansman kurumlarından yardım alıyorlar.
Türkiye'deki ipotek sisteminin önündeki engeller nedir ve zamanlama doğru
mu?
Türkiye'deki ve yurtdışındaki birçok işadamı şu andaki durum nedeniyle ipotek
finansmanını sorgulayabilirler. Bu durumlar; deprem felaketi, yeni kurulan
koalisyon hükümeti, geçen senenin ikinci yarısındaki yaklaşık 6-7 milyar $'lık
yabancı sermaye akışı, yüksek faiz oranları... Bu belirsizlik ortamında yabancı
yatırımcılar ve diğer borç verenler büyük vaatlerde bulunma konusunda tedbirli
davranıyorlar. Aynı zamanda Türkiye pazarının öneminin ve potansiyelinin de
farkındalar. İnanıyoruz ki, bu yatırımcılar risklerin nasıl azaltılacağıyla
ilgili iyi oturtulmuş bir teklifle karşılaşırlarsa konuyla ilgili destek vereceklerdir.
?u andaki durum özel sektör için güçlü ve iyi yapılanmış bir ipotek girişimi
için emsalsiz bir fırsat sunuyor. Böyle bir girişim hükümet desteği de görecektir.
Çünkü yapılacak reform programının önemli bir parçası olacak ve kronik konut
kıtlığı problemine de yardımcı olacaktır.
Dünyada Türkiye'ye örnek olacak ülkeler var mı?
Hızlı ipotek endüstrisinin modernizasyonu ve genişlemesini en iyi Güney Amerika
gösterir. Brezilya, Arjantin, ?ili gibi ülkeler de, Türkiye gibi 1990'ların
başında yüksek enflasyon seneryolarından gelmişler ve zaman içinde ipotek
pazar modellerini benimsemişlerdir. Arjantin modelini incelersek; ipotek borcu
1994'de 5.2 milyar $'dan, 1998'de 9.4 milyar $'a yükselmiştir. Aynı dönemde
ipotek borcu kişi başına yüzde 90'ın üzerine çıkmış ve 137 $'dan 264 $'a çıkmıştır.
Eskiden devletin bankası olan Banco Hipotecario National, yarı özel ipotek
bankası olarak yeniden yapılandırılmıştır.
yukarı
A Bank
Cumhuriyet Caddesi No: 22 - 24 80200
Elmadağ / İstanbul.
Tel: (0212) 232 44 00.
Akbank
Sabancı Center 80745 4. Levent / İstanbul.
Tel: (0212) 270 00 44.
Bank Ekspres
İstinye Yokuşu 80860 İstinye / İstanbul.
Tel: (0212) 285 25 25.
Bayındır Bank
Eski Büyükdere Caddesi, Park Plaza No: 22 Kat: 3/19 Maslak / İstanbul.
Tel: (0212) 336 32 32 - 288 91 31.
Citi Bank
Saniye Ermutlu Sokak Şaşmaz Plaza No: 4 81090 Kozyatağı / İstanbul.
Tel: (0216) 464 37 00.
Deniz Bank
Büyükdere Caddesi No: 110 Esentepe / İstanbul.
Tel: (0212) 355 08 00.
Dışbank
Yıldız Posta Caddesi No: 54 Gayrettepe/İstanbul.
Tel: (0212) 274 42 80 (20 hat).
EGS Bank
Abideyi Hürriyet Caddesi No: 288 Şişli / İstanbul.
Tel: (0212) 296 01 01.
Emlak Bankası
Büyükdere Caddesi 80670 No: 45 Levent / İstanbul.
Tel: (0212) 285 22 50.
Finans Bank
Büyükdere Caddesi No: 129 80300 Gayrettepe / İstanbul.
Tel: (0212) 216 70 70.
Garanti Bankası
Büyükdere Caddesi No: 63 80670 Maslak / İstanbul.
Tel: (0212) 285 40 40.
Halk Bank
2.Cadde No: 63 06520 Söğütözü / Ankara.
Tel: (0312) 289 20 00.
İktisat Bankası
Büyükdere Caddesi No: 164 80504 Esentepe / İstanbul.
Tel: (0212) 274 11 11.
İş Bankası
İş Kuleleri Büyükdere Caddesi Pembegül Sokak 4. Levent / İstanbul.
Tel: (0212) 316 00 00.
MNG Bank
Mete Caddesi Park Han No: 40 80060 Taksim / İstanbul.
Tel: (0212) 251 36 22.
yukarı
|